4 Поиск помещения

Оглавление:

Когда начинать искать помещение для кафе

Поиск помещения под кафе — до или после официальной регистрации: что лучше?

Разработка концепции будущего заведения или покупка (аренда) помещения – с чего начать?

Выбор помещения под кафе и ресторан – критерии

1. Адаптированное или неадаптированное помещение под кафе

2. Целевое назначение помещения под кафе

3. Выбор помещения с точки зрения целевого трафика

4. Транспортная доступность для помещения под кафе

5. Состояние коммуникаций

6. Конкуренция

7. Другие важные моменты для выбора помещения под кафе

Когда начинать искать помещение для кафе?

Дать однозначный совет о времени начала поиска помещения достаточно тяжело. В специализированной бизнес-литературе по ресторанному делу рекомендуется приступать к выбору площадей после регистрации предпринимателя в качестве ООО или ИП (см. статью «Выбираем форму собственности»).

Но на практике последовательность этапов удается выдержать далеко не всегда — виной тому и временные, и денежные факторы. Для понимания четкой картины рассмотрим преимущества и недостатки поиска помещения до и после регистрации формы собственности.

Поиск помещения под кафе — до или после официальной регистрации?

Поиск подходящего под задуманную концепцию помещения — процесс порою очень долгий. Особенно сложно обстоят дела в небольших городах и (или) в тех случаях, когда для успешной реализации задуманного необходимо оживленное место. Им чаще всего оказываются так называемые «центральные» части города.

Именно в этих районах располагаются всевозможные высшие учебные заведения, административные здания, то есть места, где концентрация людей высока. Большинство городов России имеют схожую структуру — исторический центр, вокруг которого постепенно разрастаются спальные районы, современные бизнес- и торговые центры.

В таких условиях найти помещение, адаптированное под требования заведения общественного питания, или бывшую точку общепита со всеми коммуникациями — сложно. Поиск порой занимает не один месяц.

В этом случае оптимальный вариант для начинающего ресторатора — отложить процесс регистрации компании. Ведь как только он встанет на учет в качестве, например, ИП, то даже без осуществления деятельности будет обязан платить налоги в Пенсионный и прочие фонды. А это лишняя трата денег.

Но у такого варианта есть недостаток. Когда помещение будет найдено, предприниматель не сможет оперативно заключить договор аренды. Именно потому, что еще не имеет официального статуса.

Официальное оформление всех регистрационных документов занимает в среднем около 5-10 рабочих дней, за это время вполне можно потерять приглянувшееся место. Особенно если у арендодателя выстроится очередь желающих снять именно это помещение в аренду или купить его.

С другой стороны, на практике этот момент вполне решаем — начинающий ресторатор просто вносит аванс, договариваясь с собственником о будущем сотрудничестве, и без проволочек оформляет документы для регистрации компании. В большинстве случаев ситуация решается так.

Но всегда есть риск, что арендодатель предпочтет того арендатора, который уже имеет все необходимые документы. В этом контексте недостаток поиска помещения до оформления всё-таки есть.

В частных случаях некоторые арендодатели могут оформлять договор аренды с арендатором, как с частным лицом, у которого вообще нет ни ООО ни ИП.

Еще один важный нюанс – начальный капитал, который формируют (или планируют сформировать) из заемных средств. Тут в игру вступает фактор времени, которое уходит на поиск помещения.

Если предприятие уже открыто и на него оформлен кредит в банке или есть человек (компания), с которым заключается договоре о займе средств под проценты, то во время поиска ресторатор обязан своевременно вносить платежи, соблюдая договоренности. Это, опять-таки, лишние траты.

Начинающим рестораторам стоит тщательно взвесить все «за и против», проанализировать свою ситуацию и только потом принять решение о том, с какого же этапа следует начать процесс открытия кафе — с официальной регистрации или с поиска помещения.

Разработка концепции будущего заведения или покупка (аренда) помещения – с чего начать?

Ответ будет зависеть от ряда факторов.

Бывает, что ресторатор находит и разрабатывает концепцию заранее. Это может быть и новинка в своем сегменте, и удачная идея, позаимствованная у коллег из других стран.

В этом случае поиск помещения ведется по четким критериям. Например, для фастфуда — это оживленный центр или высшие учебные заведения, для пивных баров или кафе — спальные районы.

Чаще всего так работают предприниматели, открывающие заведение «для души», чуть ли не с детства желающие иметь своё уютное домашнее кафе. Или рестораторы, которые действительно разработали новый продукт и хотят застолбить место на рынке.

А вот если предприниматель пока еще сам не определился концепцией, то поиск помещения с последующей разработкой планов и решений — оптимальный вариант.

Такая последовательность позволяет экономить время и деньги. Ведь найти помещение, «пригодное» для кафе в городе вполне реально и за короткий срок, а потом уже, базируясь на местоположение кафе, провести все необходимые маркетинговые исследования (см. статью «Маркетинговые исследования») и разработать наиболее эффективную и прибыльную концепцию заведения.

Стоит учитывать, что технологически и архитектурно далеко не все площади подходят под вид деятельности «общественное питание». Существует ряд довольно жестких нормативов, неисполнение которых поставить крест на замыслах начинающего ресторатора.

Понять, насколько помещение соответствует нормам общепита, помогут специалисты отдела технологического проектирования «КЛЕН». Закажите предварительную оценку планировочного решения, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с контролирующими органами.

Итак, определив последовательность этапов, приступим к наиболее важным аспектам поиска помещения под кафе.

Выбор помещения под кафе и ресторан – критерии

1. Адаптированное или неадаптированное помещение под кафе

Этот момент — один из наиболее важных и сложных. Именно он несёт в себе либо возможность максимально сэкономить на инвестициях и выиграть время, либо необходимость потратить солидную сумму и отложить запуск проекта на 2-3 месяца.

Под помещением, адаптированным для кафе, подразумеваются те площади, где уже когда-либо располагалась точка общественного питания — кафе, столовая, ресторан, бар. Сюда же относятся новострои, изначально создаваемые «под общепит». Но это достаточно редкий случай, особенно в центральных районах города.

Если начинающему ресторатору удалось найти один из этих вариантов, то он уже решил часть проблем с запуском своего предприятия. Ему не придется думать о том, где прорубать второй выход, где размещать туалетную комнату для персонала, в каком помещение будет кладовая и так далее. В адаптированном помещении всё это уже реализовано. Соответственно, сумма первоначального капитала, необходимого на открытие кафе, значительно сократится.

Существенным же минусом такого варианта является ограничение в выборе концепции. Любой предприниматель, открывающий своё кафе, должен знать, что существуют определенные нормы и требовании к помещениям, а точнее к их пощади, правильному месторасположению и к общей структуре. И если выбранное помещение имеет небольшие по размеру производственные площади, то стоит забыть о планах создания ресторана на 300 мест с огромным меню и многофункциональной кухней. Лучше остановиться на кофейне, блинной или баре.

Есть и обратная зависимость. Каждый неиспользуемый метр — это издержки, поэтому стремиться к аренде гигантских площадей тоже не стоит.

Под помещением, не адаптированным для кафе, подразумеваются площади, где никогда не размещалась точка общественного питания. Начинающему ресторатору предстоит не только косметический ремонт с отделкой (как в случае адаптированного помещения), но и глобальная перепланировка с изменением инженерных коммуникаций. Необходимо увеличить электрическую мощность, сделать ввод водоснабжающих и канализационных труб в помещения кухни, полностью изменить систему вентиляции и т.д.

Кроме того, придется потратить деньги на получение разрешительных документов и подключение дополнительных мощностей.

При поиске неадаптированного помещения под кафе следует понимать, что ремонтные и перепланировочные работы будут проходить несколько месяцев, поэтому заключать договор аренды рекомендуется на срок не менее 3-5 лет.

Кстати, в некоторых случаях собственник помещения готовы идти на взаимовыгодное сотрудничество, включая ваши траты на ремонт помещения и его адаптацию под кафе в арендные платежи.

Так что не забудьте перед заключением договора аренды попробовать убедить арендодателя в такой форме сотрудничества. Аргументировать можно тем, что даже если у вас «не пойдет бизнес» и вы покинете это место, то арендодатель сможет найти нового арендатора значительно быстрее.

Причем для собственника помещения сдавать в аренду обустроенное кафе значительно выгоднее, чем обычную торговую площадь.

Существует законодательная база, регулирующая отношения владельца помещения и арендатора, делающего ремонт.

Согласно статье 623 ГК РФ возможны следующие варианты:

• Отделимые улучшения (те, которые можно отделить без вреда для имущества, например, люстры) — собственность арендатора, если в договоре аренды не указано иное.
• Неотделимые улучшения (которые нельзя отделить без вреда для имущества):
  Проведенные с согласия арендодателя и на деньги арендатора — можно компенсировать после прекращения договора. То есть Вы можете стребовать стоимость ремонта с арендодателя, если проводили работы с его согласия и не отказались от этой опции при составлении договора аренды.
  • Проведенные без согласия арендодателя — компенсировать нельзя, если иное не прописано в законе.

Если ремонт делается в счет снижения арендной платы, компенсации также не будет.

2. Целевое назначение помещения под кафе

Согласно законодательству каждое помещение в нашей стране должно иметь свое целевое назначение. И если с такими понятиями как «жилое» и «нежилое» помещение сталкивались практически все, то более узконаправленное назначение — общественное питание, может вызвать массу вопросов.

В идеале, помещение, которое начинающий предприниматель планирует купить или арендовать, должно иметь «правильное» целевое назначение. То есть род деятельности предпринимателя должен совпадать с целевым назначением помещения.

Этот момент действительно важен, так как в случае несовпадения арендатор или арендодатель (смотря, как это будет прописано в договоре аренды) должен будет переоформить помещение. Это, опять-таки, трата денег и времени.

Мы рекомендуем начинающему ресторатору узнать целевое назначение объекта еще до подписания договора аренды. Лучше всего — на этапе осмотра помещения и ознакомления с документами, предоставленными собственником.

Конечно, поменять целевое назначение на кафе, например, со свободного — менее трудоемкая процедура, чем перевод из жилого в нежилой фонд. Но и она тоже требует денежных и временных трат.

3. Выбор помещения с точки зрения целевого трафика

При выборе помещения следует тщательно изучить наличие потенциальной аудитории, иными словами — проходимость. В кафе, находящееся в безлюдном месте, вряд ли потоком потянутся люди.

Справедливости ради стоит сказать, что есть концепции, не предполагающие массового наплыва посетителей. Но это индивидуальные, штучные заведения. Для классического кафе нужна посещаемость.

Плотность заселения или активность людей вокруг потенциального места для кафе тоже важна. Эти факторы обуславливают концепцию.

Кафе, больше ориентированное на вечерних посетителей, не стоит размещать в деловом центре, где после 17 часов вечера уже начинает пустеть. А вот в спальном районе оно как раз будет весьма гармонично.

Аналогичный пример можно привести и с фастфудом — кафе быстрого питания идеально расположить в местах большого скопления людей: площадки фудкортов в торговых центрах, в местах повышенной деловой активности. То есть там, где люди заинтересованы в поиске места для обеда или возможности перекусить.

Если же концепция еще не выбрана или не разработана, то начинающему ресторатору лучше подстраховаться и выбирать помещение с большой концентрацией людей вокруг него. При этом, необходимо быть уверенным в том, что арендная ставка в предлагаемом районе не завышена, так как этим часто грешат арендодатели.

Кроме того, рекомендуется обращать внимание и на видимость кафе для потенциальных клиентов – чем ближе ваше помещение находится к основной улице, тем лучше. Клиенты не должны идти к вам с картой в руках, плутая по дворам и закоулкам.

4. Транспортная доступность для помещения под кафе

В современном городе, особенно в мегаполисе, сложно найти помещение, к которому легко подъехать в любое время суток на автомобиле, да еще и встать на просторной парковке.

Тем не менее, кафе должно иметь максимальную транспортную доступность. И среди двух одинаковых по другим фактором помещений, предпочтение надо отдавать тому, где транспортная обстановка лучше. Пусть даже стоимость аренды будет повыше.

5. Состояние коммуникаций

В этом пункте вернемся к вопросу про адаптированное и неадаптированное под кафе помещение. Необходимо не только изучить документы собственника (договоры, акты, разрешения и пр.), но и оценить потенциальный объем работ, которые придется провести для организации полноценного кафе.

Как уже написано выше, в помещение, где был общепит, скорее всего, потребуется лишь обновление уже существующих коммуникаций. А вот на неадаптированных площадях предстоит выполнить огромный фронт работ, оценить и провести который могут только специалисты.

Основная головная боль рестораторов, которые ищут помещение под кафе – это максимально выделенная мощность электричества. И если в предлагаемом помещении она составляет, например, 20 кВт, то можно и не мечтать о кафе с полным циклом производства. Или же готовиться к огромным затратам. Увеличить уже выделенную на помещение мощность на несколько десятков киловатт можно, но это весьма затратное удовольствие.

Порой для осуществления этой процедуры, помимо всех необходимых оплат за работы и разрешения, начинающим рестораторам предлагается за свой счет отремонтировать уже имеющуюся трансформаторную подстанцию (а это несколько десятков тысяч долларов в лучшем случае). Также могут существовать и скрытые дефекты, оценить которые могут только специалисты, занимающиеся эксплуатацией инженерных сетей.

Как же определить, сколько мощности требуется для кафе, если проект пока только в планах? Если ресторатор ищет место под кафе, уже имея на руках разработанную и относительно подробно рассчитанную стратегию, то максимально нужная мощность электричества будет известна.

Для тех предпринимателей, которые пока не имеют точных цифр на руках, приведем примеры нескольких заведений общественного питания, открытых специалистами компании «Клён».

Таким образом, при выборе помещения для кафе старайтесь сразу же подобрать вариант, который требует минимального вложения средств в инженерные коммуникации.

6. Конкуренция

При поиске помещения необходимо обращать внимание и на точки общественного питания расположенные в этом же районе. Большое количество конкурентов, находящихся рядом, не всегда плохой знак. Порой это говорит о том, что целевая аудитория здесь вполне активна и платежеспособна. Особенно это касается центральных, деловых, административных и «учебных» районов.

В наше время, особенно в крупном городе, сложно найти место, где не было бы ни одной точки общественного питания. Но стоит помнить, что всё должно быть в меру. 3 гамбургерных на 2 дома — все-таки перебор, да и пиццерий тоже должно быть ограниченное количество, как и блинных. А вот несколько предприятий паназиатской кухни вполне мирно уживаются друг с другом.

Что касается кафе «среднего» уровня с разнообразными кухнями (европейской, русской и т.д.), то здесь здоровая конкуренция является прекрасным стимулом постоянно повышать качество своих услуг и предлагаемых блюд, увеличивая число своих клиентов за счет посетителей конкурентов.

То есть, проведя исследование окружения, стоит еще раз обдумать уже существующую концепцию и, быть может, внести в нее коррективы. При изучении потенциальных конкурентов обращайте внимание не только на их количество, но и на заполняемость их заведений в разное время суток. Эта информация также важна.

7. Другие важные моменты для выбора помещения под кафе

Важная составляющая при выборе помещений для кафе – это внешний осмотр. Его цель — определиться с планируемыми изменениями.

У кафе должно быть 2 входа/выхода (один для посетителей, а второй – «черный», через который осуществляется прием продуктов от поставщиков, запускается персонал на работу и пр.) и 2 туалета (для персонала и для посетителей). Именно с этим чаще всего возникают сложности при работе с помещениями, которые не адаптированы под общепит.

Если предприниматель планирует открыть точку общепита с реализацией алкогольной продукции, при осмотре следует обратить внимание на то, в какой близости расположены школы, учебные заведения и т.д. Возле этих объектов реализация алкоголя запрещена.

Необходимо полистать свежее законодательство (которое в этом плане постоянно меняется) федерального и местного значения, чтобы узнать, какие предельно допустимые расстояния от общественных объектов на данный момент указаны в законе. Этот показатель определяется органами гос. власти субъектов РФ.

Еще один момент, волнующий многих начинающих рестораторов – это «ориентация в пространстве». Точнее, непонимание того, сколько квадратных метров им необходимо на обеденные залы и на производственно-административные помещения.

Единого ответа на этот вопрос не существует, так как это зависит от выбранного формата заведения. Порой встречается некая пропорция, она составляет 50/50%. То есть на кухню и остальное «хозяйство» отводится 50% от имеющейся квадратуры помещения, а на зал для посетителей — оставшиеся 50%. Но эти цифры весьма условны и больше относятся к «усредненному кафе».

Чтобы примерно сориентироваться в пропорциях площади, можно посмотреть уже реализованные проекты. Чуть ниже в этой статье представлены примеры кафе и ресторанов, которые создавались компанией «Клён», специализирующейся как на открытии объектов общественного питания «под ключ», так и на сотрудничестве на любом этапе открытия кафе.