В 1983 году, на пике советской индустрии отдыха трудящихся, санатории, пансионаты и дома отдыха приняли 45 миллионов человек. К этому добавлялись 24 миллиона детей в пионерских лагерях и 130 миллионов экскурсантов. Это была мощнейшая система, но с дефицитом путевок, очередями и спартанским сервисом. К 2025 году Россия превзошла эти показатели, а общее количество туристических поездок по стране достигло 97–98 миллионов. При этом сегодняшний туристический бум строится не на централизованном распределении, а на частных инвестициях, льготных ставках 3–5% и доходности качественных отелей на уровне 12–15% годовых. В 2025 году объем инвестиций в гостиничную недвижимость России достиг 73,7 млрд рублей - абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Динамика впечатляет. Годовой рост инвестиций +38,9%. Доля гостиниц в общем объеме вложений в коммерческую недвижимость выросла с 5,4% до 9,9%, а рынок гостиничного строительства обеспечен портфелем из 436 одобренных проектов по программе льготного кредитования.
В условиях, когда классический девелопмент жилья замер из-за сворачивания льготной ипотеки, гостиничный сектор сохраняет доступ к «дешевым деньгам». Это создает уникальную возможность - строить отель на условиях, недоступных ни в одном другом сегменте коммерческой недвижимости. Плечо между ставкой привлечения и потенциальной доходностью актива формирует инвестиционную привлекательность. Если переводить с цифр на обычный язык, то гостиница перестала быть просто «бизнесом с заездами и выездами». Это теперь вполне себе защищенный актив. Государство дает дешевые деньги, рынок растет, а сам объект в цене прибавляет. Три в одном. Именно поэтому, ситуация, сложившаяся в российском гостеприимстве к окончанию первого квартала 2026 года, стала интересна многим инвесторам. Дефицит качественных номеров, сохраняющийся уже несколько лет, превратил отрасль в одну из немногих, где правила игры диктует не потребитель, а владелец актива. Пока старые финансовые гавани штормит, а традиционные инструменты сбережения демонстрируют волатильность, внутренний туризм в Российской Федерации обрёл статус едва ли не самого надёжного убежища для капитала. Причём речь идёт не только о рекордной загрузке отелей, но и о фундаментальных изменениях в структуре инвестиций, государственной политике и поведении конечного потребителя. Не только внутреннего потребителя, так как Россия ввела электронные визы для 55 стран, упростив въезд для основных рынков Азии и Ближнего Востока.
Крупные российские гостиничные сети - Cosmos Hotel Group, Mantera, Azimut - действуют целеустремлённо, захватывая доли, которые ещё несколько лет назад принадлежали ушедшим западным брендам. Иностранные курорты из-за военных конфликтов в Персидском заливе – сжимаются. Однако сегодняшний инвестиционный ландшафт гораздо шире. На рынок в РФ активно заходят девелоперы жилой недвижимости. Охлаждение ипотечного рынка и сворачивание льготных программ вынуждают их диверсифицировать портфели, и гостиничное строительство оказывается логичным продолжением развития. Рядом с ними - частные инвесторы, для которых гостиницы стали способом спастись от инфляции, так как в их глазах, это не просто недвижимость, а полноценный бизнес с операционной доходностью, способный генерировать устойчивый денежный поток. Безусловным бенефициаром отрасли остаётся государство, которое через национальный проект «Туризм и индустрия гостеприимства» создало беспрецедентные условия для входа. Главный инструмент - льготное кредитование. Это ставка 3-5 процентов годовых на строительство отелей категорий три‑пять звёзд. В условиях высокой ключевой ставки это делает рентабельность проектов не просто достижимой, а зачастую гарантированной. Не менее значима налоговая составляющая. Нулевая ставка НДС для гостиниц, продлённая на долгосрочный период, увеличивает операционную маржинальность. А для сегмента модульных отелей и глэмпингов предусмотрено прямое софинансирование, так как государство готово компенсировать до половины затрат на создание номерного фонда. В итоге инвестор, умеющий грамотно выстроить взаимодействие с профильными ведомствами и институтами развития, получает стартовые условия, недоступные в большинстве других отраслей.
Система работы с инвесторами в сфере туризма в России выстроена по трёхуровневой модели:
- Федеральный центр задаёт правила и предоставляет цифровые инструменты,
- Региональные органы власти определяют стратегию и распределяют меры поддержки,
- А на местах действуют специализированные агентства развития и муниципальные центры, которые работают напрямую с предпринимателями.
Анализ текущих практик позволяет выделить три основные модели, по которым сегодня движется частный капитал:
Первая - покупка старых советских пансионатов, объектов незавершённого строительства или убыточных санаториев с последующей реновацией под стандарты крупной сети. Эта стратегия даёт возможность быстро получить готовую инфраструктуру и избежать долгих согласований, которые неизбежны при строительстве с нуля.
Вторая модель - отели, где номера продаются в розницу частным владельцам. Для девелопера это способ вернуть капитал за три‑четыре года, оставив за собой право управления комплексом. Однако здесь есть и обратная сторона, так как к 2026 году рынок наводнился примерами конфликтов между сотнями собственников и управляющими компаниями, что заставляет профессиональных инвесторов относиться к такой схеме с осторожностью.
Третья стратегия - глэмпинги и модульные отели. Она рассчитана на быстрый вход. Запустить объект можно за полгода‑год, а декларируемая доходность достигает 25-30 процентов годовых. Но и здесь нарастает конкуренция, так как в популярных локациях рынок приближается к насыщению, и преимущество получают те, кто способен обеспечить не просто эффектную картинку, а стабильный сервис круглый год. Российское законодательство в сфере природопользования – это тоже сложный, многослойный механизм, который к 2026 году приобрёл окончательные очертания, но не стал проще. Если в предыдущие годы глэмпинги и модульные отели существовали в «серой зоне», то сегодня они оказались в центре жёсткого правового поля, где пересекаются нормы земельного, водного, лесного, градостроительного и туристического законодательства. Игнорировать этот массив требований невозможно - бизнес просто не сможет легально работать.
Ёмкость внутреннего туризма, по оценкам экспертов, остаётся недоиспользованной на 40-50 процентов, поэтому дна у этого рынка пока не видно. При этом мы должны понимать, что упоминаемые в первом абзаце туристическая индустрия в СССР – это страна с населением больше России примерно на 140 млн. человек. То есть фактически две современные России по населению. Однако распределение инвестиционных потоков сегодня крайне неравномерно. Юг - Краснодарский край и Крым - сохраняет статус стабильного якоря. Спрос здесь предсказуем, но цена входа высока, а конкуренция за земельные участки и квалифицированный персонал достигла предела. Северный Кавказ, напротив, превращается в «новую Турцию». Каспийское побережье, Эльбрус и развивающиеся курорты Чеченской Республики привлекают огромные турпотоки при недостатке качественного номерного фонда. Инвесторы, готовые заходить в регион системно, получают возможность формировать рынок с чистого листа. Алтай и Камчатка прочно закрепились в премиальном сегменте. Средняя цена за ночь здесь в два‑три раза выше московской, но высокие ставки требуют и исключительного качества сервиса. При этом главным узким местом остаётся кадровый дефицит, а найти управляющего уровня люкс в отдалённом регионе сложнее, чем получить банковское финансирование. Отдельного внимания заслуживает Мурманская область. Арктический туризм переживает бум, подогреваемый интересом к промышленному наследию и, конечно, к охоте за северным сиянием. Государство поддерживает проекты в Арктической зоне дополнительными льготами, что делает этот регион одним из самых перспективных для тех, кто готов работать в сложных климатических условиях. Не стоит сбрасывать со счетов и Москву с Санкт‑Петербургом. Здесь рекордный средний чек держится не на классическом туризме, а на длительных командировках и переездах штабов компаний. Спрос в этих агломерациях менее эластичен к экономическим потрясениям, однако вход в сегмент люкс требует капиталов, сопоставимых с крупными девелоперскими проектами.
Отношение внешних игроков к российскому рынку гостеприимства остаётся двойственным. Западные сети официально демонстрируют скепсис, но фактически многие из них продолжают управлять активами через локальные прокладки либо сохраняют операционный контроль, ожидая момента для возвращения на более прозрачных условиях. Азиатские инвесторы - прежде всего из Китая и стран Персидского залива - действуют открыто и прагматично. Китайские компании активно участвуют в мега‑проектах на Дальнем Востоке, таких как курорт «Пять морей», а арабские инвесторы фокусируются на премиальном сегменте в Москве, Сочи и на Кавказских Минеральных Водах. Их приход подкреплён не только финансовыми ресурсами, но и готовностью к длительным горизонтам реализации. А ключевые показатели отрасли подтверждают её превращение в один из самых устойчивых сегментов экономики. В ведущих туристических кластерах средняя загрузка по году достигла 72-75 процентов, тогда как ещё в 2022‑м она составляла около 55. Доходность качественного отеля, грамотно интегрированного в систему государственной поддержки и профессионального управления, сегодня составляет 12-15 процентов годовых в рублях без учёта капитализации самого актива.
Меняется философия проектов. Инвесторы всё чаще отказываются от модели «просто койка» в пользу «экономики впечатлений». Вложения направляются не только в стены и мебель, но и в медицинские центры, термальные комплексы, авторскую кухню, в экскурсионную привлекательность и индустрию развлечений на свежем воздухе. Особенно заметен тренд на интеграцию лицензированных медицинских услуг: чекапы, программы реабилитации, всё это позволяет загружать отели в низкий сезон и получать дополнительное субсидирование от государства, заинтересованного в развитии медицинского туризма. Однако было бы ошибкой рисовать картину безоблачного рая для капитала. Окно возможностей, открывшееся в 2023–2024 годах, к весне 2026‑го начинает сужаться. Лимиты по льготным программам кредитования в популярных кластерах практически выбраны. Инвестор, заходящий сегодня в Краснодарский край или Кавминводы с типовым проектом трёхзвёздочного отеля, рискует столкнуться с перенасыщением в среднеценовом сегменте и ценовой войной за персонал. Кадровый вопрос, кстати, становится, пожалуй, самым острым. Зарплаты горничных и линейного персонала выросли за два года на 30–40 процентов, а найти квалифицированных управляющих для объектов в удалённых локациях - сложно. На этом фоне всё большую привлекательность приобретают активы, которые уже имеют готовую инфраструктуру, но по разным причинам оказались на балансах банков или государственных корпораций. Волна банкротств мелких девелоперов в 2024–2025 годах, вызванная резким удорожанием стройматериалов и высокой ключевой ставкой, выбросила на рынок множество недостроев и объектов незавершённой реконструкции. Умелая работа с такими активами - их «спасение» через вхождение в капитал - позволяет получить готовые коммуникации и конструктив по цене ниже рыночной.
Ещё один важный сдвиг, окончательно оформившийся к 2026 году - это разделение функций владения активом и управления им. Для частного инвестора, который ищет спасения от инфляции, критически важно не пытаться управлять отелем самостоятельно. Но здесь тоже не всё так просто. С одной стороны, на рынке сформировался пул профессиональных управляющих компаний, состоящий из бывших топ‑менеджеров Accor, Marriott и сильных региональных игроков. За комиссию в 10–15 процентов от выручки они способны повысить EBITDA объекта на 30–40 процентов за счёт динамического ценообразования, грамотной оптимизации расходов. Но это требует всегда дополнительной оценки в каждом конкретном случае. С другой стороны, человеческий фактор в России, к сожалению, бывает слишком заметным, что делает каждую договоренность индивидуальной или даже уникальной, а не системной. Но уже сегодня, многие аналитики рисуют будущее индустрии гостеприимства более красочным. Это не только еда, напитки, сон, услуги проведения свадеб. А рост и развитие, во многом, ищут в сегменте всесезонных курортов. Модель «отель только для лета» не умирает, но становится достаточно рискованной. Инвестиционная привлекательность переходит к объектам, способным генерировать поток 365 дней в году. Это достигается не только за счёт термальных комплексов или спа, но и через событийный туризм, корпоративные мероприятия, медицинские программы. С учётом всех этих факторов оптимальная стратегия для инвестора на начало 2026 года выглядит как сбалансированный выбор региона с устойчивым дефицитом качественного фонда. Конечно нужны концепции и модели в каждом конкретном случае. Перспективными считаются города с миллионным населением Сибири, Арктическая зона, Северный Кавказ. При этом, пока, абсолютным лидером ожиданий на 2026 год стал событийный туризм. Согласно ежегодному исследованию Минэкономразвития и сервиса путешествий Туту, 69% регионов России планируют развивать именно это направление. Фестивали, праздники, форумы, ярмарки – это то, что любят власти русских регионов. Один удачно проведённый фестиваль способен запустить целую цепочку важных последовательностей: сначала приезжают на событие, затем возвращаются уже с семьёй, потом рекомендуют друзьям. Это классическая воронка лояльности.
Но как мы прекрасно понимаем, направление внутреннего туризма чрезвычайно молодое в нашей стране. И стремительное увлечение инвесторов и энтузиастов в бизнесе HoReCa, то одним то другим направлением деятельности – всегда несёт в себе черту спортивной соревновательной составляющей. Ещё вчера все были сетями городских пекарен и знатоками хлебным рецептов, потом виноделами и сыроварами, потом экспертами мясного животноводства и бургеров из лучших отрубов говядины. Потом крафтовыми пивоварами и евангелистами фуд-холлов, а после ковида – все стали исследователями форм и методов доставки. Теперь – отельеры. Ничего никогда не стоит на месте в нашей стране. Это не плохо. Просто нужно понимать, что настроения всегда корректируются, а инвесторы и топ менеджеры существующих сетей – ищут новые точки роста и развития. И это всегда интересно и заслуживает внимания. Пока есть окно возможностей в гостиничном бизнес. Во многом, это происходит благодаря поддержке Государства. А территория страны настолько велика, что развивать это направление можно бесконечно долго. Вместе с этим, мы должны понимать, что по данным Statista, глобальный рынок отелей в 2026 году оценивается в 492 млрд долларов. Доля России в этом объёме - около 2,5–3%. Это не делает рынок «крупнейшим», но ставит его в один ряд с Испанией и Италией по абсолютным цифрам дохода в сегменте размещения, при том что население этих стран значительно меньше. Парадокс, который видят инвесторы, заключается в том, что рынок РФ с населением 146 млн человек генерирует доходы на уровне стран с населением 60 млн, потому что уровень монетизации туризма в России (средний чек, загрузка) остаётся ниже европейского. Именно в этом – многие аналитики видят точку роста. Инвестор видит не зрелый рынок, а рынок с огромным потенциалом повышения эффективности. Плюс к этому, по темпам роста туристической инфраструктуры, объёмам государственных инвестиций и маржинальности проектов - Россия сегодня опережает большинство европейских стран. Именно поэтому капитал - смотрит на бизнес HoReCa в России достаточно пристально. Аналитические службы инвеститоров видят структурный сдвиг и понимают, что пока не закрывающееся окно возможностей. Классическая модель западные технологии + капитал фактически прекратила существование. Новая модель строится на точечных проектах с дружественными странами и возврате российского капитала из-за рубежа. А кластеры, особые экономические зоны, и законодательная поддержка государства – фактически предлагают инвестору безопасную гавань.
Служба экспертной поддержки «КЛЕН».
ВКонтакте
YouTube
Telegram